Edgars Letinskis par finansējumu un jauniem biznesiem

Man pēdējā laikā ir sanācis diezgan daudz runāt un domāt par to, kas šobrīd notiek nekustamo īpašumu tirgū, jo arvien biežāk klienti un draugi jautā, kāds ir mans viedoklis par to, vai cenas vēl kritīs vai nē un ko tagad labāk darīt, pirkt vai nē.

Es gan neņemos teikt, ka esmu ļoti spēcīgs makroekonomikā, kā arī neapgalvoju, ka esmu nekustamo īpašumu tirgus eksperts, jo mans darbs tomēr vairāk ir saistīts tieši ar kreditēšanu, ne tik daudz ar nekustamo īpašumu tirdzniecību. Gribu uzreiz piebilst, ka šajā rakstā izmantotajos grafikos attēlotās tirgus tendences ir tikai pieņēmums, uz kura piemēra es skaidroju savu redzējumu.

Sākšu ar paskaidrojumu par to, kas ir „Pārdevēja” un kas ir „Pircēja” tirgus.

Pārdevēja tirgus apstākļiem ir raksturīgi tas, ka piedāvājums tirgū ir jūtami mazāks par pieprasījumu, kā rezultātā pārdevēji var ātri pārdot savus īpašumu un var arī celt cenu, bet pircējiem nav nekādas lielās iespējas kaulēties, pie tam viņiem ir jāreaģē ļoti ātri, jo tiem interesējošo īpašumu var ātri nopirkt kāds cits.

Pircēja tirgus apstākļiem ir raksturīgs krietni lielāks piedāvājums nekā pieprasījums. Zemā pieprasījuma dēļ pārdevēji, dažādu motīvu vadīti, sāk nolaist cenu, uz ko noreaģē bankas un paliek piesardzīgākas, līdz ar ko kredīti tiek izsniegti piesardzīgāk, kas savukārt vēl sabiedē pircējus un tie paliek vēl piesardzīgāki, un cenas turpina krist. Šādos apstākļos, kā jau to norāda nosaukums, savus noteikumus var diktēt pircējs. Pircējiem ir izdevīgs šis brīdis tāpēc, ka viņi var mierīgi apskatīt daudz vairāk īpašumus, nekā tas ir iespējams Pārdevēja tirgus apstākļos, un tā rezultātā pircēji var atrast tādu īpašumu, kas viņiem patīk vislabāk. Pie tam Pircēja tirgus apstākļos ir daudz lielākas iespējas kaulēties par cenu. (Grafiks Nr.1)

Paradoksāli ir tas, ka, gan pircēji, gan pārdevēji paši pastiprina šīs svārstības. Tas notiek tā, ka tajā laikā, kad ir Pārdevēju tirgus un, lai nerastos cenu burbulis, būtu vēlams, lai pieprasījums samazinās, bet piedāvājums palielinās, notiek pretējais. Šajā laikā liela daļa pārdevēju pietur savus īpašumus un neizliek pārdošanā, vai izliek ar neadekvāti augstām cenām, savukārt pircēji mēģina par jebkuru cenu iegādāties īpašumus, tādējādi šie tirgus apstākļi tiek vēl vairāk sakāpināti. Turpretī Pircēju tirgus laikā, kad pircējiem ir milzīgas iespējas izvēlēties un vēl nokaulēt cenu, tas netiek darīts ar domu, ka gan jau cenas kritīs vēl. Un, šīs pašas domas vadīti, daļa pārdevēju sāk „izgrūst” tirgū īpašumus ar nostāju – jāpārdod par jebkuru cenu.

Te jāatzīmē vēl viens moments – motivācija. Svarīgi ir tas, kāda ir pircēja motivācija, iegādājoties īpašumu. Vai viņam ir svarīgāk, lai īpašums pilnībā apmierina viņa vajadzības, vai svarīgāks ir matemātiskais aprēķins un ekonomiskā izdevīguma sajūta.

Kāpēc tas ir tik svarīgi? Skatāmies grafikā Nr.2. Ar punktu A atzīmēts tas brīdis, kad cenas bija visaugstākās, ar B – kad cenas būs viszemākās.

Jāpiebilst, ka īsti neviens nezina, kurā brīdī būs punkts B. Par to, ka viņš jau ir bijis, mēs uzzināsim no statistikas kādus 3-6 mēnešus pēc tam, kad viņš būs jau bijis.

Cilvēks, kuram svarīgāka būs ekonomiskā izdevīguma sajūta, gribēs sagaidīt punktu B, lai iegādātos īpašumu par viszemāko cenu. Savukārt cilvēks, kuram svarīgāk būs tas, lai viņš iegūst sev vistīkamāko mājokli, sāks reaģēt, nesagaidījis ziņas par to, ka punkts B ir pienācis. Kāpēc? Tāpēc, ka (Grafiks Nr.3) kādu laiku pirms un pēc punkta B īpašumi tiek piedāvāti par līdzīgām cenām, bet būtiski atšķiras tirgus apstākļi. Pirms punkta B valda Pircēja tirgus, bet pēc punkta B valda Pārdevēja tirgus. Lai atspoguļotu iespējamo darījuma cenas diapazonu, es uzvilku darījuma robežu, kas parāda, ka laika posmā no punkta C līdz punktam D īpašums varbūt varētu tikt iegādāts par nedaudz lētāku cenu, bet tā kā neviens nezina precīzi, kad būs punkts B, tad, neveicot darījumu pirms saņemtas ziņas par punkta B iestāšanos, var iebraukt teritorijā pēc punkta B, kad var gadīties, ka vairs nav iespējams atrast tieši tādu īpašumu kā gribās. Pie tam, veicot darījumu punktā C, ir iespējams vēl arī nokaulēt cenu, dažkārt pat zemāku, nekā tā varētu būt punktā B, jo šeit vēl valdīs Pircēja tirgus. Savukārt pēc punkta B vairs nebūs tādas iespējas kaulēties, kā pirms viņa.

Kā izriet no visa iepriekš teiktā, tad cilvēkam, kurš gribēs gūt maksimālo izdevīgumu, izdevīgāk ir noreaģēt, pirms viņš no medijiem uzzina par punkta B iestāšanos, jo, kā jau teicu, par to mēs uzzināsim 3-6 mēnešus pēc punkta B iestāšanās.

Atbildot uz sākumā uzdotajiem jautājumiem, vai cenas vēl kritīs vai nē un ko tagad darīt, pirkt vai nē, es drīzāk sliecos uz to, ka šobrīd mēs esam ļoti tuvu punktam B. Es domāju ka, ja cilvēks var atļauties, tad šobrīd ir labs brīdis iegādāties īpašumu, jo piedāvājums tiešām ir iespaidīgs un arī cenas ir pamatīgi nokritušas.

Jā! Kā ziņo „Baltic Screen”, arī Latvijas Bankas prezidents Ilmārs Rimševics domā līdzīgi. Pie tam viņš savu pārliecību ir apliecinājis arī praksē, iegādājoties sev 245 m2 lielu dzīvokli Jūrmalā, Dubultos par 514 tūkstošiem LVL. (Sīkāk var izlasīt www.apollo.lv)