Man pēdējā laikā ir sanācis diezgan daudz runāt un domāt par to, kas šobrīd notiek nekustamo īpašumu tirgū, jo arvien biežāk klienti un draugi jautā, kāds ir mans viedoklis par to, vai cenas vēl kritīs vai nē un ko tagad labāk darīt, pirkt vai nē.

Es gan neņemos teikt, ka esmu ļoti spēcīgs makroekonomikā, kā arī neapgalvoju, ka esmu nekustamo īpašumu tirgus eksperts, jo mans darbs tomēr vairāk ir saistīts tieši ar kreditēšanu, ne tik daudz ar nekustamo īpašumu tirdzniecību. Gribu uzreiz piebilst, ka šajā rakstā izmantotajos grafikos attēlotās tirgus tendences ir tikai pieņēmums, uz kura piemēra es skaidroju savu redzējumu.

Sākšu ar paskaidrojumu par to, kas ir „Pārdevēja” un kas ir „Pircēja” tirgus.

Pārdevēja tirgus apstākļiem ir raksturīgi tas, ka piedāvājums tirgū ir jūtami mazāks par pieprasījumu, kā rezultātā pārdevēji var ātri pārdot savus īpašumu un var arī celt cenu, bet pircējiem nav nekādas lielās iespējas kaulēties, pie tam viņiem ir jāreaģē ļoti ātri, jo tiem interesējošo īpašumu var ātri nopirkt kāds cits.

Pircēja tirgus apstākļiem ir raksturīgs krietni lielāks piedāvājums nekā pieprasījums. Zemā pieprasījuma dēļ pārdevēji, dažādu motīvu vadīti, sāk nolaist cenu, uz ko noreaģē bankas un paliek piesardzīgākas, līdz ar ko kredīti tiek izsniegti piesardzīgāk, kas savukārt vēl sabiedē pircējus un tie paliek vēl piesardzīgāki, un cenas turpina krist. Šādos apstākļos, kā jau to norāda nosaukums, savus noteikumus var diktēt pircējs. Pircējiem ir izdevīgs šis brīdis tāpēc, ka viņi var mierīgi apskatīt daudz vairāk īpašumus, nekā tas ir iespējams Pārdevēja tirgus apstākļos, un tā rezultātā pircēji var atrast tādu īpašumu, kas viņiem patīk vislabāk. Pie tam Pircēja tirgus apstākļos ir daudz lielākas iespējas kaulēties par cenu. (Grafiks Nr.1)

Paradoksāli ir tas, ka, gan pircēji, gan pārdevēji paši pastiprina šīs svārstības. Tas notiek tā, ka tajā laikā, kad ir Pārdevēju tirgus un, lai nerastos cenu burbulis, būtu vēlams, lai pieprasījums samazinās, bet piedāvājums palielinās, notiek pretējais. Šajā laikā liela daļa pārdevēju pietur savus īpašumus un neizliek pārdošanā, vai izliek ar neadekvāti augstām cenām, savukārt pircēji mēģina par jebkuru cenu iegādāties īpašumus, tādējādi šie tirgus apstākļi tiek vēl vairāk sakāpināti. Turpretī Pircēju tirgus laikā, kad pircējiem ir milzīgas iespējas izvēlēties un vēl nokaulēt cenu, tas netiek darīts ar domu, ka gan jau cenas kritīs vēl. Un, šīs pašas domas vadīti, daļa pārdevēju sāk „izgrūst” tirgū īpašumus ar nostāju – jāpārdod par jebkuru cenu.

Te jāatzīmē vēl viens moments – motivācija. Svarīgi ir tas, kāda ir pircēja motivācija, iegādājoties īpašumu. Vai viņam ir svarīgāk, lai īpašums pilnībā apmierina viņa vajadzības, vai svarīgāks ir matemātiskais aprēķins un ekonomiskā izdevīguma sajūta.

Kāpēc tas ir tik svarīgi? Skatāmies grafikā Nr.2. Ar punktu A atzīmēts tas brīdis, kad cenas bija visaugstākās, ar B – kad cenas būs viszemākās.

Jāpiebilst, ka īsti neviens nezina, kurā brīdī būs punkts B. Par to, ka viņš jau ir bijis, mēs uzzināsim no statistikas kādus 3-6 mēnešus pēc tam, kad viņš būs jau bijis.

Cilvēks, kuram svarīgāka būs ekonomiskā izdevīguma sajūta, gribēs sagaidīt punktu B, lai iegādātos īpašumu par viszemāko cenu. Savukārt cilvēks, kuram svarīgāk būs tas, lai viņš iegūst sev vistīkamāko mājokli, sāks reaģēt, nesagaidījis ziņas par to, ka punkts B ir pienācis. Kāpēc? Tāpēc, ka (Grafiks Nr.3) kādu laiku pirms un pēc punkta B īpašumi tiek piedāvāti par līdzīgām cenām, bet būtiski atšķiras tirgus apstākļi. Pirms punkta B valda Pircēja tirgus, bet pēc punkta B valda Pārdevēja tirgus. Lai atspoguļotu iespējamo darījuma cenas diapazonu, es uzvilku darījuma robežu, kas parāda, ka laika posmā no punkta C līdz punktam D īpašums varbūt varētu tikt iegādāts par nedaudz lētāku cenu, bet tā kā neviens nezina precīzi, kad būs punkts B, tad, neveicot darījumu pirms saņemtas ziņas par punkta B iestāšanos, var iebraukt teritorijā pēc punkta B, kad var gadīties, ka vairs nav iespējams atrast tieši tādu īpašumu kā gribās. Pie tam, veicot darījumu punktā C, ir iespējams vēl arī nokaulēt cenu, dažkārt pat zemāku, nekā tā varētu būt punktā B, jo šeit vēl valdīs Pircēja tirgus. Savukārt pēc punkta B vairs nebūs tādas iespējas kaulēties, kā pirms viņa.

Kā izriet no visa iepriekš teiktā, tad cilvēkam, kurš gribēs gūt maksimālo izdevīgumu, izdevīgāk ir noreaģēt, pirms viņš no medijiem uzzina par punkta B iestāšanos, jo, kā jau teicu, par to mēs uzzināsim 3-6 mēnešus pēc punkta B iestāšanās.

Atbildot uz sākumā uzdotajiem jautājumiem, vai cenas vēl kritīs vai nē un ko tagad darīt, pirkt vai nē, es drīzāk sliecos uz to, ka šobrīd mēs esam ļoti tuvu punktam B. Es domāju ka, ja cilvēks var atļauties, tad šobrīd ir labs brīdis iegādāties īpašumu, jo piedāvājums tiešām ir iespaidīgs un arī cenas ir pamatīgi nokritušas.

Jā! Kā ziņo „Baltic Screen”, arī Latvijas Bankas prezidents Ilmārs Rimševics domā līdzīgi. Pie tam viņš savu pārliecību ir apliecinājis arī praksē, iegādājoties sev 245 m2 lielu dzīvokli Jūrmalā, Dubultos par 514 tūkstošiem LVL. (Sīkāk var izlasīt www.apollo.lv)

Savā praksē esmu saskāries ar to, ka vienu un to pašu īpašumu dažādi vērtētāji mēdz novērtēt ļoti dažādi. Ja runā par sērijveida dzīvokļiem Rīgā, tad atšķirība mēdz būt līdz pat 30% no īpašuma vērtējuma, bet runājot par nestandarta īpašumiem, tad tur atšķirība var būt pat līdz 50%. Līdz ar to var rasties jautājums, kurš no šiem vērtētājiem tad ir tas precīzākais, kura nosauktā summa ir tā reālāka.

Pa lielam, visi vērtētāji nekustamā īpašuma novērtēšanu veic pēc vieniem un tiem pašiem principiem, ņemot vērā diezgan daudz dažādus faktorus kas raksturo nekustamo īpašumu, kā arī notikušos darījumus un par kādām summām šādi īpašumi ir bijuši pēdējā laikā realizēti. Visu faktoru un aprēķinu rezultātā nosakot aptuvenu vidējo šī īpašuma šā brīža tirgus vērtību.

Bet tam visam klāt nāk arī vēl diezgan liela subjektīvā daļa, kas ir paša vērtētāja viedoklis par konkrēto īpašumu. Piemēram, ir vērtētāji, kuriem ne pārāk patīk Purvciems un ir citi, kuriem atkal viņš patīk, tad ir kāds vērtētājs, kuram ne pārāk patīk Hruščovkas, citam atkal nepatīk Lietuviešu projekti. Ir tādi, kuriem liekas, ka vispār pirkt ir prātīgi tikai pilnīgi izremontētus īpašumus, citam atkal var likties, ka vislabāk ir pirkt neremontētos un tad remontēt kā pašam patīk. Visi šie subjektīvie viedokļi ietekmē to, par kādu summu konkrētais vērtētājs novērtēs konkrēto īpašumu.

Situācijās, kad nekustamā īpašuma vērtējums tiek pasūtīts priekš tā, lai bankā tiktu saņemts kredīts pret nekustamā īpašuma ķīlu, jāņem ir vērā vēl arī tas, vai konkrētajai bankai der konkrētais vērtētājs. Pie tam, dažkārt, vērtētājiem uzzinot, ka vērtējumu ir paredzēts iesniegt kādā konkrētā bankā, arī tas var mainīt nekustamā īpašuma vērtējumu.

Bet viennozīmīgi atbildēt uz jautājumu, kur labāk vērtēt īpašumu, es nevaru, jo tas ir atkarīgs no:

• vērtējuma izgatavošanas mērķa, kam tas ir nepieciešams,
• potenciālās kredīta summas, ko vēlas saņemt no kredītiestādes,
• īpašuma atrašanās vietas, sērijas un citiem tā parametriem,
• kredītiestādes, kurā vēlas ņemt kredītu,
• laika, cik ātri nepieciešams saņemt vērtējumu.

Bieži vien, kad man priekš sevis, vai klienta vajag novērtēt nekustamo īpašumu, es balstoties uz savas un manu kolēģu pieredzes apzinu vairāku vērtētāju redzējumu par to, pa cik viņi varētu novērtēt.

Varu ieteikt arī citiem izmantot iespēju veikt īpašuma priekšvērtējumu, kas nozīmē, ka vērtētājs apskatīs īpašumu un aprēķinājis tā vērtību Jūs par to informēs, bet vēl nesagatavos īpašuma vērtējuma dokumentu. Šādos gadījumos pasūtītājs var ietaupīt naudu, jo par priekšvērtējumu parasti maksā 30%-50% no vērtētāja komisijas.

Esmu diezgan bieži saskāries ar viedokli, ka tas vērtējums, ko sniedz nekustamo īpašumu vērtētāji, ir tā īstā vērtība, ko vērts ir konkrētais īpašums.

Es uzskatu, ka tas, ko sniedz vērtētāji, ir nekustamā īpašuma šī brīža tirgus vērtība, kas nenozīmē, ka tā ir arī nekustamā īpašuma vērtība. Kāda ir atšķirība?

Ja mēs paskatāmies, par kādām summām tika pārdoti īpašumi 2007.gada sākumā un par kādām summām tie tiek pārdoti šodien, tad var redzēt diezgan lielu atšķirību. Vai tas nozīmē, ka ir kritusies šo īpašumu vērtība? Es tomēr teiktu, ka ir kritusies to tirgus vērtība. Jo nav teikts, ka tās summas, par kādām īpašumi tika pārdoti 2007.gada sākumā, atbilda to patiesajām vērtībām, kā arī nav teikts, ka tās summas, par kādām īpašumi tiek pirkti un pārdoti šodien, atspoguļo to patieso vērtību. Vēl vairāk, ja mēs paskatāmies vēl nedaudz atpakaļ, tad tās summas, par kādām notika darījumi pirms 4 gadiem, kad arī vērtētāji sniedza savus nekustamo īpašumu vērtējumus, šodien mums liktos fantastiski zemas un mēs uzskatītu, ka īpašuma vērtība ir daudz lielāka.

Piemēram, es pirms 6 gadiem nopirku 2 istabu dzīvokli Purvciemā, „hruščovkā” par 10000 USD. Man šo dzīvokli tajā laikā arī novērtēja pa ļoti līdzīgu summu. Vai tas nozīmē, ka viņa vērtība arī bija tie 10000 USD, vai tomēr tā bija tā brīža tirgus vērtība?

Otrs piemērs: pārdošanā ir dzīvoklis Imantā, to nāk skatīties divas dažādas ģimenes. Vienā ģimenē ir pensionāri, kuri vēlas, lai tiem apkārt būtu klusums, būtu tuvu līdz aptiekai, poliklīnikai un veikalam. Savukārt otrā ģimene ir gados jaunāka, tajā ir divi bērni 2 un 7 gadu vecumā, šai ģimenei ir daudz svarīgāk, lai tuvu mājām būtu bērnudārzs un skola, lai kaimiņi nesūdzētos, ka bērni mājā trokšņo un, lai pie mājas būtu vieta, kur iziet ar bērniem pastaigā, šai ģimenei ir mašīna un viņiem nav problēmas aizbraukt līdz veikalam. Šajā gadījumā abu šo ģimeņu viedoklis par vienu un to pašu dzīvokli var būt ļoti atšķirīgs un viņu acīs šī dzīvokļa vērtība arī atšķirsies.

Trešais piemērs: pārdošanā ir ļoti kvalitatīvi kapitāli izremontēts dzīvoklis centrā, tuvu līdz bērnudārzam, skolai, veikalam, slimnīcai, sabiedriskajam transportam, ir stāvvieta automašīnai. Dzīvokli skatās atkal divas ģimenes, abām ir līdzīga vecuma bērni un viens no ģimenes locekļiem strādā centrā. Vieni ir ļoti aizņemti darbā, viņiem ir pietiekoši lieli ienākumi, lai iegādātos šo īpašumu, viņi nevēlas tērēt laiku un nervus remontējot dzīvokli, kā arī nevēlas uzņemties risku „iekrist” uz sliktiem celtniekiem. Viņiem ir svarīgi, lai viņi varētu ļoti ātri ievākties. Otriem nedaudz pietrūkst ienākumu kredīta maksāšanai, vīram patīk pašam veikt remontdarbus, viņi vēl kādu pusgadu var dzīvot pie vecākiem. Atkal var prognozēt, kāds būs katras ģimenes individuālais vērtējums šim īpašumam. Skaidrs, ka tie, kuriem gribās uzreiz visu gatavu, arī būs gatavi vairāk maksāt par šo īpašumu, savukārt tie, kuri gribēs ietaupīt, izvēlēsies labāk pirkt neremontētu un lētāku dzīvokli.

Ceturtais piemērs: pļavas pie Rīgas pirms 6 gadiem un pirms 2 gadiem. Pirms 6 gadiem, kad vēl nebija sācies jauno ciematu dzimšanas laiks, bieži vien šo pļavu īpašnieku acīs šo pļavu vērtība bija vien tik daudz kā lauksaimniecības zemei, un tā kā liela daļa no viņiem arī neturēja mājlopus, tad viņi šai zemei neredzēja gandrīz nekādu vērtību. Bet bija cilvēki, kuriem bija vīzija attiecībā uz šīm pļavām, viņi tajās redzēja jaunus dzīvojamos rajonus un viņu acīs šīs pļavas bija ļoti vērtīgas. Savukārt pirms 2 gadiem, kad lielākā daļa jau bija redzējuši, kas notiek ar iepriekš mazvērtīgajām pļavām, šo zemju īpašnieki un, bieži vien arī pircēji uzskatīja, ka šīs pļavas ir vērtīgas tikai tāpēc vien, ka tās ir tuvu Rīgai. Bet, nereti, vairāk painteresējoties par to, ko uz šīm pļavām var būvēt, atklājās, ka uz tām nevar būvēt neko, līdz ar ko šo pļavu vērtība strauji mainījās.

Tātad rezumējot var teikt, ka īpašuma vērtība ir atkarīga no katra pircēja individuālajiem kritērijiem un vajadzībām, kā arī vīzijas un iespējām, ko viņš ar šo īpašumu plāno darīt.

Manuprāt, pie īpašuma iegādes, lai noorientētos kāda ir šī īpašuma šodienas tirgus vērtībā, var ņemt vērā to summu, ko vērtētāji sniedz. Bet der novērtēt pašiem priekš sevis, kas Jums ir svarīgi jaunajā īpašumā, un tad pēc saviem kritērijiem noteikt Jūsu vērtējumu, kāda Jūsuprāt ir šī īpašuma vērtība.

]]> http://www.edgarsletinskis.lv/2008/07/03/kas-ir-ipasuma-tirgus-vertiba-un-kas-ir-ipasuma-vertiba/feed/ 0